In 10 stappen naar je nieuwbouw
- Budget bepalen — totaal kostenplaatje, niet alleen de bouwkost
- Bouwgrond zoeken en kopen — perceel, voorschriften, kosten
- Bouwwijze kiezen — sleutel-op-de-deur of zelf bouwen
- Architect en ontwerp — wat doet een architect, wanneer verplicht
- Omgevingsvergunning aanvragen — sinds 1 maart 2026 vereenvoudigd
- Voldoen aan EPB-eisen — E30, S31, BEN-norm in 2026
- Btw, registratiebelasting en premies — 21% of 6%, en wat is er nog
- Financiering rondkrijgen — hypothecair krediet en notaris
- Bouwfase — timing, opvolging en Wet Breyne
- Oplevering, verzekeringen en garanties — voorlopig, definitief, tienjarige aansprakelijkheid
1. Hoeveel kost een nieuwbouw in Vlaanderen?
Het totale kostenplaatje van een nieuwbouw bestaat uit véél meer dan alleen de bouwkost. Veel bouwheren onderschatten bovendien de bijkomende kosten (gemiddeld 25 tot 35% van het bouwbudget). Om je een duidelijk idee te geven waar je allemaal rekening mee moet houden, zetten we de grootste kostenposten hier voor jou op een rij.
De vier grote kostenposten
- De bouwgrond: de prijs van de bouwgrond zelf is sterk afhankelijk van regio en perceelvorm. In Vlaanderen geldt 12% registratiebelasting op bouwgrond, plus notariskosten en aktekosten (samen ongeveer 15% bovenop de aankoopprijs).
- De bouwkost zelf: ruwbouw, materialen, technieken, afwerking. Standaard belast aan 21% btw, behalve bij sloop-en-heropbouw (zie stap 7).
- Studiekosten: ereloon architect (gemiddeld 4 tot 10% van de bouwkost), EPB-verslaggever, veiligheidscoördinator, eventueel landmeter.
- Aansluitingskosten en taksen: nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, riolering), gemeentelijke taksen, hypothecaire akte.
Hoe budgetteer je realistisch?
Voorzie een buffer van 10% voor onvoorziene meerwerken, houd rekening met prijsherzieningsclausules (verplicht onder de Wet Breyne, zie stap 9), en vraag altijd minstens drie vergelijkbare offertes met identiek lastenboek.
Tip
Reken je aankoopkosten (registratiebelasting + notariskosten) eenvoudig uit met de rekenmodule aankoopkosten op notaris.be.
2. Bouwgrond zoeken en kopen: waarop letten?
Een bouwgrond kopen is meer dan een perceel uitkiezen op prijs. Of een grond geschikt is voor jouw woningtype hangt af van een reeks factoren die je vóór de aankoop moet controleren.
Checklist vóór je een bouwgrond koopt
- Bestemmingsvoorschriften: controleer via het Omgevingsloket Vlaanderen of Geopunt Vlaanderen welke voorschriften (RUP's, BPA's, verkavelingsvergunningen) op het perceel van toepassing zijn.
- Verkavelingsvergunning en stedenbouwkundige voorschriften: deze bepalen bouwhoogte, dakvorm, materiaalkeuze, soms zelfs gevelafwerking.
- Bodemattest van OVAM: verplicht in Vlaanderen. Vraag dit vóór ondertekening van de verkoopovereenkomst aan bij OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij).
- Nutsvoorzieningen: water, elektriciteit, gas, riolering en glasvezel. Niet elk perceel is volledig aangesloten. Aansluitkosten kunnen al snel oplopen tot € 10.000.
- Draagkracht en bodemgesteldheid: laat een grondsondering uitvoeren bij twijfel, zeker als je bouwt op een helling of op natte, veenachtige bodems.
- Erfdienstbaarheden: rechten van doorgang, kijkrecht, leidingen onder het perceel. Je notaris controleert dit. Je kan er altijd terecht voor advies.
- Stedenbouwkundig attest: dit is geen vergunning, maar wel een sterke indicatie of jouw bouwproject vergunbaar is. Geldigheid: 2 jaar.
Tip
Sluit de verkoopovereenkomst af onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Zo kan je de koop nog terugdraaien als je geen vergunning krijgt voor het beoogde project.
Kosten bij aankoop bouwgrond
- 12% registratiebelasting op de aankoopprijs (Vlaanderen)
- Notariskosten en ereloon (ongeveer 1% + aktekosten)
- Geen btw op de grond zelf — wel 21% btw op de constructie
Op notaris.be vind je een volledige toelichting bij het kopen van een bouwgrond: vergunningen, voorwaarden en stedenbouwkundige voorschriften.
Tip
Heb je geen bouwgrond? Bouwbedrijven zoals Danilith bouwen vaak op eigen percelen.
3. Welke bouwwijze past bij jou?
Wie in Vlaanderen een nieuwbouw plant, kan kiezen uit grofweg twee formules. Elke aanpak heeft zijn voor- en nadelen op het vlak van prijs, controle, snelheid en wettelijke bescherming.
Sleutel-op-de-deur
Wat het inhoudt: Eén aannemer of bouwfirma zoals Danilith is verantwoordelijk voor het volledige bouwproces, van plan tot oplevering. Vaste prijs, vaste timing, valt onder de Wet Breyne.
Voor wie: Wie zekerheid en gemak zoekt en weinig zelf wil opvolgen.
Zelf bouwen / met losse aannemers
Wat het inhoudt: Je werkt met verschillende aannemers en stuurt het project zelf aan, met een architect als coördinator.
Voor wie: Wie ervaring heeft, tijd kan vrijmaken en kosten wil drukken. Let op: geen bescherming onder de Wet Breyne.
Waarop letten bij de keuze van een bouwpartner?
- Charter van de Woningbouwers: kwaliteitslabel dat duidt op financiële stabiliteit en correct contractbeheer.
- Erkenning als aannemer: categorie D voor algemene aannemingen.
- Referenties: vraag concrete adressen van afgewerkte projecten op, zoals de kijkwoningen van Danilith.
- Standaard lastenboek: wat zit er in de basisprijs en wat zijn meerwerken?
- Garanties bij financieel onvermogen: bij niet-erkende aannemers is een 100% voltooiingswaarborg vereist, bij erkende aannemers volstaat 5% borg.
Bij Danilith bouw je à la carte met de zekerheid van een sleutel-op-de-deurformule onder de Wet Breyne. Onze werkwijze combineert maatwerk met een vaste kostprijs.
Waarom klanten met ons bouwen
Lees hier wat onze klanten vinden van ons Home-made-Homes bouwsysteem en de persoonlijke aanpak.
4. Heb je altijd een architect nodig voor een nieuwbouw?
Voor nieuwbouw is de medewerking van een architect altijd verplicht in Vlaanderen. Een architect tekent niet alleen het ontwerp. Hij of zij is ook verantwoordelijk voor de stabiliteit van het gebouw en de controle op de uitvoering van de werken.
Wat doet een architect concreet?
- Ontwerp: vertaalt je wensen in een uitvoerbaar plan dat voldoet aan stedenbouwkundige voorschriften.
- Vergunningsaanvraag: stelt het volledige dossier samen en dient het in via het Omgevingsloket.
- Lastenboek en aanbesteding: vertaalt het ontwerp in technische voorschriften en helpt offertes vergelijken.
- Controle op uitvoering: bewaakt dat de werken volgens plan en regels worden uitgevoerd.
- Tienjarige aansprakelijkheid: blijft samen met de aannemer 10 jaar aansprakelijk voor stabiliteitsproblemen.
Lees meer over de rol en verplichtingen van een architect bij de Orde van Architecten.
Zelf een architect zoeken of via een bouwfirma?
Bij sleutel-op-de-deur bouwen werkt de bouwfirma vaak met een vast architectenbureau (of een eigen interne dienst). Dat versnelt het proces, maar je bent niet verplicht. Je hebt altijd het recht om een eigen architect te kiezen. Ook bij Danilith.
5. Hoe vraag je een omgevingsvergunning aan in Vlaanderen?
Sinds 2018 vervangt de omgevingsvergunning de vroegere bouw- en milieuvergunning. Voor nieuwbouw is een omgevingsvergunning altijd verplicht, ook na de hervorming van 1 maart 2026 (die vooral verbouwingen vereenvoudigde).
Stap voor stap
- Stedenbouwkundige inlichtingen: vraag bij de gemeente op welke voorschriften, RUP’s en BPA’s op je perceel van toepassing zijn.
- Architect stelt dossier samen: met plannen, foto’s, technische beschrijvingen, EPB-startverklaring.
- Indienen via Omgevingsloket: volledig digitaal sinds 2018.
- Volledigheidscheck (max. 30 dagen): de gemeente controleert of je dossier volledig is.
- Eventueel openbaar onderzoek (30 dagen): buren en omwonenden kunnen bezwaar indienen.
- Beslissing: max. 105 dagen bij gewone procedure (met openbaar onderzoek), max. 60 dagen bij vereenvoudigde procedure.
- Aanplakking en wachtperiode (35 dagen): pas daarna mag je effectief starten met bouwen.
Belangrijk om te weten
- Een omgevingsvergunning is 2 jaar geldig: binnen die termijn moet je effectief met de werken starten.
- Vergeet niet om de start der werken vooraf te melden bij het college van burgemeester en schepenen.
- De EPB-startverklaring moet minstens 8 dagen vóór start der werken worden ingediend.
Wat veranderde er op 1 maart 2026?
De Vlaamse Regering keurde op 6 februari 2026 een hervorming van het vergunningenstelsel goed. Voor nieuwbouw verandert er weinig: een vergunning blijft verplicht. De hervorming raakt vooral verbouwingen aan bestaande gebouwen (gevels, daken zonder volumewijziging, binnenverbouwingen) die nu grotendeels vrijgesteld zijn van vergunning.
6. Aan welke EPB-eisen moet een nieuwbouw in Vlaanderen voldoen in 2026?
Elke nieuwbouw in Vlaanderen moet voldoen aan de EPB-regelgeving (Energieprestatie en Binnenklimaat), een verzameling minimumeisen rond energiezuinigheid, isolatie en ventilatie. Sinds 2021 geldt de BEN-norm (Bijna-EnergieNeutraal) als standaard.
De belangrijkste EPB-eisen voor nieuwbouwwoningen in 2026
E-peil (totale energieprestatie): Maximaal E30
S-peil (schilpeil, isolatiekwaliteit): Maximaal S31 (of S28 bij E20-variant)
Hernieuwbare energie: Minstens 25 kWh/m²/jaar (zonnepanelen, zonneboiler, warmtepomp, …)
Ventilatie: Volledig ventilatiesysteem A, B, C of D verplicht
U-waarden buitenmuren: Maximaal 0,24 W/m²K
Verwarming: Lage temperatuurverwarming verplicht (max. 45°C vertrektemperatuur). Aardgasaansluiting verboden bij nieuwbouw.
Hoe werkt het in de praktijk?
- Een EPB-verslaggever wordt aangesteld voor de start der werken.
- De EPB-startverklaring wordt ingediend minstens 8 dagen vóór de werken starten.
- De EPB-aangifte wordt na de oplevering ingediend, met de definitieve berekening.
- Op basis daarvan ontvangt de bouwheer automatisch een EPC Bouw (energieprestatiecertificaat).
Wie de EPB-eisen niet haalt, riskeert administratieve boetes van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. De volledige EPB-eisentabel per aanvraagjaar vind je op energiesparen.be (VEKA). Een goed doordacht energieconcept van bij de start zorgt meestal moeiteloos voor een E-peil onder E30.
7. Btw, registratiebelasting en premies: wat geldt in 2026?
De fiscale en financiële context van nieuwbouw is in 2025 grondig veranderd. Een correct overzicht is essentieel om verrassingen te vermijden. Hieronder vind je een kort overzicht van wat er momenteel geldt in Vlaanderen.
Btw-tarief: 21% of 6%?
- Standaardtarief: 21% btw op de bouwkost van een nieuwbouw.
- Verlaagd tarief 6%: mogelijk bij projecten die gerealiseerd worden via afbraak en heropbouw. Sinds 1 juli 2025 geldt hiervoor een permanente regeling in heel België.
Voorwaarden voor 6% btw bij afbraak en heropbouw
Eigen bewoning:
- Woning wordt gebruikt als enige en eigen woning.
- Minstens 5 jaar zelf bewonen als hoofdverblijfplaats (domicilie).
- Maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte (175 m² bij aankoop via een ontwikkelaar).
- Afbraak én heropbouw op hetzelfde perceel.
- Voorafgaande verklaring bij FOD Financiën via MyMinfin.
Sociaal verhuurbeleid:
- Woning wordt verhuurd in het kader van sociaal beleid
- Gedurende minstens 15 jaar
- Afbraak én heropbouw op hetzelfde perceel.
Private verhuur:
- Woning wordt verhuurd gedurende minstens 15 jaar.
- Huurder heeft er zijn hoofdverblijfplaats (domicilie).
- Maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte (175 m² bij aankoop via een ontwikkelaar).
- Afbraak én heropbouw op hetzelfde perceel.
Registratiebelasting
- Bouwgrond: 12% in Vlaanderen.
- Bestaande woning (enige eigen): 2% sinds januari 2025 (was 3%).
Vlaamse premies voor nieuwbouw in 2026
Een echte ‘nieuwbouwpremie’ bestaat niet in Vlaanderen. De Mijn VerbouwPremie is uitsluitend bedoeld voor renovaties aan bestaande woningen. Wél kunnen gemeentelijke premies van toepassing zijn voor specifieke ecologische maatregelen (regenwaterputten, groendaken, …). Controleer op premiezoeker.be wat er in jouw gemeente mogelijk is.
8. Hoe financier je een nieuwbouw?
Tenzij je voldoende eigen middelen hebt, verloopt de financiering via een hypothecair krediet, gespreid vrijgegeven naarmate de werken vorderen.
Drie financieringscomponenten:
- Eigen inbreng: banken vereisen meestal 10 tot 20% eigen middelen, exclusief notariskosten en registratiebelasting.
- Hypothecair krediet voor de grond: vrijgegeven bij de notariële akte van de grondaankoop.
- Hypothecair krediet voor de bouw: opgenomen in schijven naarmate de bouwfases vorderen.
Waar op letten in de kredietofferte
- Jaarlijks Kostenpercentage (JKP), vaste of variabele rentevoet (en de maximale schommelingen)
- Looptijd (meestal 20 tot 30 jaar)
- Schuldsaldoverzekering en brandverzekering, beide doorgaans verplicht
De notaris stelt de hypothecaire akte op en zorgt voor de inschrijving op het Hypotheekkantoor. Reken op hypotheekkosten van ongeveer 1,5 tot 2% van het kredietbedrag. Een onafhankelijk vergelijk en uitleg over hypothecaire kredieten vind je op Wikifin (FSMA).
9. Hoe lang duurt het bouwen en wat regelt de Wet Breyne?
De bouwfase van een nieuwbouw duurt, afhankelijk van de gekozen bouwmethode, tussen 8 en 18 maanden. Bouwsystemen (zoals het Home Made Homes-systeem van Danilith) verkorten die termijn aanzienlijk.
Typische fasering
- Voorbereiding terrein: afbraak, grondwerken, fundering (4-6 weken)
- Ruwbouw: muren, vloeren, dak (8-16 weken)
- Winddicht: ramen, deuren, dakbedekking (4-6 weken)
- Technieken: elektriciteit, sanitair, verwarming, ventilatie (8-12 weken)
- Afwerking: pleisterwerk, vloeren, schilderwerk, keuken, badkamer (8-12 weken)
- Voorlopige oplevering: eerste opleveringsmoment (zie stap 10)
De Wet Breyne (Woningbouwwet)
Wie via een algemene aannemer of via een verkoop op plan bouwt, geniet bescherming onder de Wet Breyne (1971). Deze wet is van dwingend recht en bevat onder meer:
- Maximaal 5% voorschot op de totaalprijs vóór de werken starten.
- Betalingsschijven moeten overeenstemmen met de waarde van de uitgevoerde werken.
- Verplichte vermelding van totale kostprijs, uitvoeringstermijnen en boeteclausules in het contract.
- Waarborg bij financieel onvermogen van de aannemer:
- Erkende aannemers: borg van 5% bij de Deposito- en Consignatiekas.
- Niet-erkende aannemers: 100% voltooiingswaarborg via een financiële instelling.
- Verplichte dubbele oplevering (zie stap 10).
De Wet Breyne is enkel van toepassing wanneer de bouw via één enkele aannemer of promotor verloopt. Wie zelf coördineert en met losse aannemers werkt, valt niet onder deze bescherming.
10. Oplevering, verzekeringen en garanties
De oplevering is het officiële moment waarop de woning aan jou wordt overgedragen. Onder de Wet Breyne gebeurt dat in twee fases.
Dubbele oplevering
- Voorlopige oplevering
- Eerste controle op zichtbare gebreken.
- Vanaf dit moment ga je effectief in de woning wonen.
- Risico (brand, vandalisme) gaat over op de bouwheer.
- Helft van de 5%-waarborg wordt vrijgegeven.
- Definitieve oplevering (in principe één jaar later)
- Controle op verborgen gebreken die tijdens het eerste bewoningsjaar aan het licht kwamen.
- Aannemer moet vastgestelde gebreken herstellen.
- Tweede helft van de waarborg wordt vrijgegeven.
Tienjarige aansprakelijkheid
Na de definitieve oplevering blijven de aannemer en architect nog 10 jaar lang aansprakelijk voor zware gebreken die de stabiliteit of de hoofdbestanddelen van de woning in het gedrang brengen. Deze aansprakelijkheid is van openbare orde en kan contractueel niet worden uitgesloten.
Verzekeringen rond een nieuwbouw
Verzekeringen rond een nieuwbouw
Tienjarige aansprakelijkheid (ABEX-polis)
Wanneer: Verplicht vanaf 1 juli 2018 voor alle aannemers en architecten.
Door wie: Aannemer en architect.
Brandverzekering (woning)
Wanneer: Vanaf de eerste werken (verplicht door de kredietverlener).
Door wie: Bouwheer.
All-risk werfverzekering (ABR)
Wanneer: Aanbevolen tijdens de bouwfase; dekt o.a. diefstal en schade op de werf.
Door wie: Bouwheer (of aannemer).
Schuldsaldoverzekering
Wanneer: Verplicht voor de meeste hypothecaire kredieten.
Door wie: Bouwheer.
Lees meer over de aansprakelijkheidsregels onder de Wet Breyne op notaris.be.
Veelgestelde vragen over nieuwbouw in Vlaanderen
Hoeveel kost een gemiddelde nieuwbouw in Vlaanderen in 2026?
De totale kostprijs varieert sterk naargelang regio, perceel, oppervlakte en afwerkingsniveau. Reken in 2026 op een totaal kostenplaatje (grond + bouw + studies + taksen) van € 450.000 tot € 650.000 voor een doorsnee eengezinswoning. De zuivere bouwkost ligt meestal tussen € 1.800 en € 2.400 per m² afgewerkte oppervlakte, exclusief btw.
Heb ik altijd een omgevingsvergunning nodig voor een nieuwbouw?
Ja. Voor elke nieuwbouw in Vlaanderen is een omgevingsvergunning verplicht. Ook na de hervorming van het vergunningenstelsel op 1 maart 2026 blijft dat zo. Enkel bepaalde verbouwingen aan bestaande woningen zijn sindsdien vrijgesteld of meldingsplichtig.
Hoe lang duurt het om een nieuwbouw te bouwen in Vlaanderen?
Vanaf de start van de werken duurt de bouw van een nieuwbouwwoning gemiddeld 12 tot 18 maanden. Met industriële bouwsystemen kan dat tot 6 à 9 maanden worden verkort. Bijkomend moet je rekenen op 3 tot 6 maanden voor de vergunningsprocedure en 1 tot 3 maanden voor het ontwerpproces.
Kan ik in 2026 nog een Vlaamse premie krijgen voor een nieuwbouw?
In Vlaanderen bestaan in 2026 geen rechtstreekse premies meer voor nieuwbouwprojecten. De vroegere sloop-en-heropbouwpremie van € 10.000 werd afgeschaft op 1 januari 2026. Wel kunnen gemeentelijke premies (bijvoorbeeld voor regenwaterputten of groendaken) van toepassing zijn — check via premiezoeker.be.
Wanneer betaal ik 6% btw in plaats van 21%?
Bij bepaalde projecten die gerealiseerd worden via afbraak en heropbouw kan je genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%. Dat is mogelijk wanneer je de woning aankoopt als enige en eigen woning, maar ook in bepaalde gevallen van langdurige private of sociale verhuur. Hiervoor gelden specifieke voorwaarden rond onder meer oppervlakte, domicilie en verhuurtermijn.
Wat is een BEN-woning?
BEN staat voor Bijna-EnergieNeutraal. Sinds 2021 moet elke nieuwbouwwoning in Vlaanderen voldoen aan de BEN-norm: E-peil van maximaal 30, performante isolatie (S-peil ≤ 31), gecontroleerde ventilatie en minstens 25 kWh/m²/jaar aan hernieuwbare energie. Een nieuwbouw in 2026 is automatisch een BEN-woning.
Wat als de aannemer failliet gaat tijdens de bouw?
Onder de Wet Breyne ben je beschermd via een verplichte waarborg. Bij een erkende aannemer is dat een borg van 5%; bij een niet-erkende aannemer een 100% voltooiingswaarborg via een financiële instelling. Die laatste is sterker, omdat ze garandeert dat de werken effectief worden afgewerkt. Vraag het bewijs van de waarborg op binnen 30 dagen na contractondertekening.
Klaar voor je nieuwbouw woning? Danilith maakt het je gemakkelijk!
Wil je eens met ons praten over jouw concrete bouwplan? Dankzij ons geautomatiseerd Home Made Homes-bouwsysteem en persoonlijke begeleiding loopt het bouwtraject op wieltjes – en verhuis je sneller dan je denkt naar je droomwoning.
